Foire aux Questions | La Décontamination & l’Environnement

Une Phase I désigne une Évaluation Environnementale de Site (ÉES) de Phase I. Il s’agit généralement de la première étape essentielle pour identifier les risques environnementaux d’une propriété.Déterminer ces risques est crucial pour évaluer les contaminations potentielles liées aux activités passées et actuelles de la propriété, permettant ainsi d’estimer son passif environnemental.Voici pourquoi cette étude est indispensable :

Exigence financière : Les institutions financières exigent fréquemment une ÉES Phase I lors d’un financement ou d’un refinancement immobilier afin de mesurer leur niveau de risque.
Impact financier des coûts de décontamination : La contamination d’un terrain engendre des frais de réhabilitation majeurs.

Ces coûts varient selon plusieurs facteurs clés :
Le type de contaminant présent dans le sol ou l’eau souterraine.
La localisation et la profondeur de la pollution.
L’étendue et la superficie de la plage de contamination.

L’Évaluation Environnementale de Site (ÉES) de Phase I combine plusieurs sources d’informations pour déterminer les risques de contamination sur une propriété et dans un rayon périphérique de 250 mètres.

Cette étude rigoureuse se divise en quatre grandes étapes :
Recherche historique et complémentaire : Analyse approfondie des photos aériennes, des cartes topographiques, des plans d’assurance-incendie, des titres de propriété et des demandes d’accès à l’information.
Visite d’inspection des lieux : Examen visuel complet du site pour repérer tout indice suspect en surface.
Entrevues avec des personnes-ressources : Collecte de témoignages auprès des propriétaires actuels, passés ou des autorités locales.
Évaluation et rédaction du rapport : Analyse globale des données pour confirmer ou infirmer la présence d’indices de contamination potentielle affectant la qualité des sols ou de l’eau souterraine.

L’étalement urbain pousse les promoteurs à développer des terrains autrefois utilisés à d’autres fins. Pour connaître l’historique d’une propriété, une Évaluation Environnementale de Site (ÉES) de Phase I est essentielle. Au Québec, les risques environnementaux et les sources de contamination varient selon les époques industrielles, mais cinq risques communs se distinguent :

Les réservoirs de mazout et de produits pétroliers hors sol : Très utilisés au 20e siècle pour le chauffage ou l’industrie, ces réservoirs (intérieurs ou extérieurs) fuient parfois de manière invisible (une simple goutte quotidienne). Les indices de fuite incluent les odeurs, les taches, l’usure des matériaux ou un inventaire anormal.

Les réservoirs souterrains commerciaux ou industriels : Fréquents sur les sites d’anciennes stations-service, leur étanchéité diminue avec l’âge (risques de corrosion). Des indices comme un asphalte modifié, un évent résiduel ou des plans d’assurance-incendie révèlent souvent leur présence masquée.

Les dépotoirs illicites : Courants dans les zones isolées, boisées ou les terres de l’État (plus de 1 000 recensés au Québec annuellement), ils entraînent des déversements de liquides nocifs qui contaminent le site et les propriétés adjacentes.

Les remblais d’origine inconnue : Le nivellement de terrains a souvent impliqué l’importation de sols contaminés, de matières résiduelles ou de résidus miniers. Certaines régions ont des problématiques spécifiques documentées par le Ministère, comme les remblais historiques contenant de l’amiante à Thetford Mines.

Les incendies majeurs : Lors d’un sinistre, la combustion de produits chimiques et l’eau projetée par les pompiers propagent des contaminants directement dans le sol et l’eau souterraine selon des chemins préférentiels.

Si une Phase I révèle l’un de ces indices de contamination potentielle, ceux-ci devront être validés par une Caractérisation Environnementale de Site (CES) de Phase II.

Réaliser une Évaluation Environnementale de Site (ÉES) de Phase I complète et sans raccourcis est la seule façon de sécuriser juridiquement et financièrement une transaction immobilière. Une étude superficielle ou incomplète augmente le risque de passer à côté d’un vice environnemental caché, ce qui peut paralyser un projet ou engendrer des coûts de décontamination majeurs.

Une Phase I exhaustive et menée avec diligence par un professionnel offre des avantages indispensables :
Protection contre le passif environnemental : Elle permet de découvrir des indices invisibles à l’œil nu (ex. : un ancien réservoir souterrain oublié ou des remblais historiques contaminés à l’amiante), évitant ainsi d’acheter la pollution du propriétaire précédent.
Approbation rapide du financement : Les institutions financières et les assureurs analysent minutieusement le rapport. Une Phase I rigoureuse, conforme aux normes en vigueur (comme la norme CSA Z751), évite les refus de prêt ou les délais administratifs lors d’un financement ou refinancement.
Précision de la Phase II (si requise) : Si des indices de contamination sont découverts, une Phase I détaillée permet de cibler exactement l’emplacement des forages lors de la Phase II (CES). Cela vous évite de payer pour des échantillonnages inutiles et aléatoires.
Paix d’esprit et valeur marchande : Elle fournit un portrait juste et transparent de la propriété, ce qui protège la valeur de votre investissement et facilite une revente future.

En environnement, l’économie réalisée sur une étude bâclée se traduit presque toujours par des pertes financières colossales si une contamination est découverte tardivement.

Selon le Guide de caractérisation des terrains du ministère de l’Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs (MELCCFP), une Évaluation Environnementale de Site (ÉES) de Phase I est considérée comme d’actualité pour une période maximale de 1 an.

Au-delà de ce délai de 12 mois, une mise à jour de la Phase I peut être requise pour les raisons suivantes :
Identification des nouvelles activités : Cette mise à jour permet de répertorier tout nouvel usage ou activité potentiellement à risque sur le terrain ainsi que sur les propriétés adjacentes depuis la production du rapport initial.
Attestation d’absence de changement : Si aucune nouvelle activité anthropique ou source de risque n’est survenue sur le site ou dans le voisinage avoisinant, le professionnel en environnement peut officiellement mettre à jour l’étude en confirmant la stabilité environnementale des lieux.

Cette démarche de mise à jour s’avère généralement plus rapide et économique qu’une nouvelle étude complète, tout en assurant la conformité réglementaire de votre dossier environnemental.

Le passage à une Caractérisation Environnementale de Site (CES) de Phase II est requis dès que l’ÉES de Phase I révèle des indices ou des risques réels de contamination (ex. : présence d’un ancien réservoir, remblais d’origine inconnue, antécédents industriels).

Alors que la Phase I est une étude documentaire et visuelle, la Phase II consiste à prélever et analyser des échantillons sur le terrain pour confirmer ou infirmer scientifiquement la présence de polluants.

Voici comment la Phase II valide concrètement ces risques :
Forages et sondages ciblés : Le professionnel en environnement effectue des forages stratégiques directement dans les zones à risque identifiées en Phase I (ex. : à l’emplacement exact d’un ancien réservoir de mazout ou dans une zone de remblai).
Échantillonnage des sols et de l’eau souterraine : Des carottes de sol et des échantillons d’eau sont prélevés à différentes profondeurs pour détecter la migration verticale ou horizontale des contaminants.
Analyses chimiques en laboratoire : Les échantillons sont envoyés dans un laboratoire accrédité par le ministère de l’Environnement (MELCCFP au Québec) pour quantifier précisément la concentration des substances (hydrocarbures, métaux lourds, amiante, composés chimiques, etc.).
Comparaison avec les normes légales : Les résultats obtenus sont comparés aux critères de la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés.

Si les concentrations respectent les normes, le terrain est jugé conforme. Si les critères sont dépassés, la Phase II permet de définir la nature exacte de la contamination et d’évaluer la nécessité d’une Phase III (délimitation et plan de réhabilitation).

Le guide d’intervention publié en juillet 2016, et revu en mars 2019, prévoit les situations dans lesquelles une caractérisation est obligatoire et les éléments déclencheurs,  les fondements légaux ou réglementaires de l’intervention.

1) Implantation d’une activité 2) Agrandissement de l’aire d’exploitation 3) Terrains où s’implantent les entreprises visées à l’annexe III du RPRT et qui demandent une autorisation en vertu de l’article 22 de la LQE
2) Secteur où a lieu l’agrandissement LQE (22)

Liens à consulter :

Loi sur la qualité de l’environnement (LQE)

Règlement sur l’évaluation et l’examen des impacts sur l’environnement (RÉEIE)

Règlement sur le stockage et les centres de transfert des sols contaminés (RSTSC)

Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (RPRT)

Règlement sur la matières dangereuses (RMD)

Règlement sur le prélèvement des eaux et leur protection (RPEP)

La décontamination des sols et des eaux souterraines est effectuée sans déplacer les matières qui doivent être traitées. Le traitement in situ est appliqué directement aux sols ainsi qu’aux eaux souterraines contaminés, par la construction ou l’installation des technologies de traitement sur les lieux où se trouvent ces matières. Le biobarbotage, la bioventilation, le lessivage du sol, etc., sont appliqués in situ.

Réhabiliter un site consiste à effectuer diverses opérations telles le traitement, l’excavation ou l’élimination de sols contaminés, afin d’en permettre un nouvel usage. On souhaite ultimement de pouvoir permettre un usage sans limitation, mais cela dépendra du degré de contamination et du type de polluant. Les principaux types de réhabilitation sont le traitement, sur le site ou hors site, l’excavation et l’enfouissement hors site, ainsi que le confinement.

L’équipe de Terrapex rassemble des experts et professionnels en environnement hautement qualifiés, cumulant de nombreuses années d’études, de recherche et développement (R&D) et d’expérience sur le terrain.

Choisir Terrapex, c’est bénéficier d’une expertise reconnue en :
Consultation et ingénierie environnementale : des solutions adaptées aux normes strictes de l’industrie.
Recherche et développement (R&D) : des innovations techniques éprouvées pour vos projets.
Intervention terrain : une gestion de projet efficace menée par les spécialistes les plus compétents et expérimentés du secteur.

Cette synergie de compétences garantit à nos clients des solutions durables, conformes et d’une rigueur scientifique pour tous leurs projets environnementaux.

Fondée en 1995, Terrapex Environnement Ltée (Terrapex) est une firme de premier plan spécialisée en consultation environnementale et en géotechnique au Québec. Certifiée ISO 9001 : 2015, l’entreprise partage ses origines historiques et maintient une collaboration de longue date avec Terrapex en Ontario.

Reconnue pour son expertise technique, son intégrité et son approche pratique, Terrapex soutient ses clients dans le respect des lois et réglementations pour concrétiser leurs projets immobiliers, commerciaux et industriels.

Pour offrir une expertise spécialisée, le groupe s’appuie sur trois entités complémentaires qui créent une synergie multidisciplinaire unique :
Terrapex Environnement (Génie de l’environnement) : Expert reconnu en Évaluation Environnementale de Site (ÉES – Phase I), en Caractérisation Environnementale de Site (CES – Phase II), ainsi que dans l’élaboration et la mise en œuvre de solutions de réhabilitation de sites contaminés (notamment via le traitement In situ).

Consultation Geotex inc. (Géotechnique) : Lancée en 2020, cette filiale dédiée réalise les études de sols préalables aux projets de construction de bâtiments résidentiels, commerciaux ou industriels (types de fondations, capacité portante, catégorie d’emplacement sismique, infrastructures municipales (infrastructures souterraines, rues, terrains sportifs, parcs, etc.), infrastructures de transport, télécommunications, aménagements électriques (digues, barrages, lignes de transport, éoliennes)).

Auditex (Conformité environnementale) : Fondée en 2022, Auditex accompagne spécifiquement le secteur industriel face à l’évolution rapide des normes environnementales.

Cette équipe d’experts offre un soutien stratégique en conformité réglementaire pour sécuriser et maximiser les investissements des entreprises. Cette synergie permet au groupe de couvrir l’ensemble des besoins techniques et légaux d’un projet, du sol jusqu’à la conformité globale.

Bien que Terrapex Environnement possède 5 bureaux régionaux stratégiques à travers la province, nos équipes multidisciplinaires couvrent et desservent l’ensemble du territoire du Québec. Nos ancrages locaux nous permettent d’intervenir rapidement sur vos chantiers, peu importe votre municipalité.

Voici les coordonnées officielles de nos points de service :
Bureau de Montréal (Rive-Sud) : Situé au 3615A, rue Isabelle, Brossard, QC, J4Y 2R2. Ce bureau dessert le Grand Montréal, la Rive-Nord et la Rive-Sud.
Bureau de Québec : Situé au 135, rue de Singapour, Saint-Augustin-de-Desmaures, QC, G3A 0P6. Il centralise nos opérations pour la région de la Capitale-Nationale et des environs, notamment Lévis.
Bureau Estrie / Centre-du-Québec : Situé au 170, rue Gouin, Richmond, QC, J0B 2H0. Idéalement positionné pour couvrir des secteurs comme Sherbrooke, Drummondville et Victoriaville.
Bureau de Beauce : Situé au 268, rue d’Assise, Vallée-Jonction, QC, G0S 3J0. Notre équipe y gère les projets environnementaux et géotechniques de la Chaudière-Appalaches.
Bureau de Saguenay : Situé au 2267, rue St-Vallier, Jonquière (Saguenay), QC, G7X 5H4. Ce point de service assure une expertise environnementale de proximité pour tout le Saguenay–Lac-Saint-Jean.

Grâce à ce réseau interconnecté, nos experts se déplacent partout au Québec pour réaliser vos phases I, phases II et projets de réhabilitation.